第廿七章：第一只商业地产基金的拓荒与实验(第1/4页)

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在抓住城市综合体这个中国商业地产主流模式的同时我们也在关注中国商业地产的另一个关键节点或瓶颈问题一一那就是中国商业地产的投融资渠道和变现通道。

在国外最标准的模式就是reits也就是所谓的基金模式。新加坡、日本和美国都有非常成熟的经验和模式，可供借鉴和学习。

中国的商业地产特别是持有型的资产型物业一直受困于金融渠道特别是中长期资本的匮乏。既包括前端的投资也包括后端的良性退出和增值变现。

2002年，当时我还在北京良乡房地产开发总公司任总经济师时就开始关注和研究这个主题。并在《中国建设报》“中国楼市专刊”发表了《中国地产融资九大模式》的系列文章。而且也正是因为这组文章引起清华一哈佛ueo办公室的关注并特邀我去担任首席教学顾问。

工作期间，2003年去香港大学听新加坡凯德中国区总裁林明彦和金融主管王会干讲基金和商业不动产对我是一次洗礼，真正系统性地了解了海外基金尤其是亚洲的运作模式。

2004年，加拿大投资银行家激mes赵返回中国想把北美先进的商业地产基金模式引入到中国，特邀我担任合伙人共同在香港发起成立了“第一中国房地产基金”，除了参与搭建理论框架和策划文本外，我主要还负责向相关地产界进行咨询和推介。

记得当时我找了万通、华远、当代和远洋等北京的知名房企。尤其有业内大炮之称的任总非常重视，委托公司主管资本运作的滕总与我进行了专项交流和沟通。因为在之前的一次温州房地产高峰论坛中，我和他同时作为演讲嘉宾。会后我俩曾经有过一次半夜长谈，使我对他一直发表激烈的批评言论的深层动机有了充分的理解，所以随后我还写了一篇关于他的亦褒亦贬的文章《政府的铁托》，引起业内的反响，当然也引起他的不满，从此我们就甚少联系了。

但是这次试水并不热烈，因为当时中国房地产正处于高速发展的周期，特别是销售型物业。非常火爆。有这种充沛的短期现金流模式，业内人士根本无暇关注这种基金这种中长期的融资品种。但是这次也给我种下了商业地产基金的情结和夙愿。

2006年清华大学creo首届总裁班特邀旗集团房地产基金高级副总裁兼中国首席投资官姚蔚女士讲解美国基金的法律标准和管理机制更是让我坚定这个理念和目标。

所以rec成立之时，我再一次启动了这个想法，与中信证券主管房地产金融的副总裁周芊先生在亚洲购物中心年会上相识以后经过充分的交流和切磋，达成一致意见，利用清华大学rec这两个平台的影响力和资源发起成立中国第一支商业地产基金命名一号基金。

我下面就把这支基金的发起和实践以及媒体的客观报道呈现给读者，希望各位别嫌枯燥和专业一一

但是这次基金的发起，由于太超前。再加上关于基金方面的法律和政策的滞后，当然也包括地产界和金融界的对基金的认识的不足和观望，基金的募集没有成功，但是在推动中国商业地产基金的理念意识和启蒙方面都起了非常重要的作用和影响。而且我代表rec也多次呼吁政府相关部门在政策方面和法律方面能够尽快与国际接轨，作出战略性和前瞻性的安排和举动，推动中国的商业地产的发展和进步。

但这次基金活动的策划和推广使我地产金融专家的名头更加名副其实。在参加30年大学同学聚会时，我的很多在银行界和金融圈做中高层领导的同学都开玩笑说，没想到当年你这个诗人，不务正业的人，现在也能成了金融专家。

《商业地产1号基金：锁定温州资本》

2008-10-21

记者陈昆才上海报道

“半年以来，我就像祥林嫂一样，奔波于全国给地，向房地产企业、金融机构、产业企业等三类群体推介有限合伙制的商业地产基金模式。”10月19日晚间，全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会主任兼秘书长朱凌波说。

今年4月中旬以来，全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会与中信证券策划筹备成立中国第一只有限合伙制的商业地产基金，后者也是央行指定的两家reits（房地产投资信托基金）试点专业机构之一。

令朱凌波高兴的是，目前他们已经锁定了潜在投资者—一温州企业家群体。当晚接受本报记者专访，也也是该委员会首次披露首只商业地产基金的筹备进展。

“目前政策方面已没有问题，《合伙企业法》已经出台，而天津滨海新区也有相应试点，工商注册、政策优惠等政策也都有了。”朱凌波表示，目前主要的工作是投资者推介和市场培育，以解决资金来源问题。

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